《申請按揭貸款常見問題》

基本上,向銀行申請按掲貸款時,銀行除了會評估物業樓齡和價值等因素外,也會要求貸款人提交職業狀況丶薪金入息及信貸記錄等資料,並同時參考由環聯資訊公司(TU)所提供的環聯信貸報告及評分,所以置業前如未能盡力保持良好的信貸評級,則可能面對銀行拒絕批核按揭貸款,以下指出幾個常見的拒批情況可供參考:

 

1)被質疑首期來源:

在香港要向銀行申請高成數8成或9成的按揭貸款,則需要購買按揭保險並要向按揭保險公司聲明首期之來源,假如是經由貸款獲取首期,便有機會違反及超出由金管局規定的按揭成數上限,所以銀行對於申請人的首期來源要求非常嚴格,即使首期非全數由其他貸款途徑而得來,只要在申請按揭貸款前短時間內曾經有借貸紀錄,同樣會促使銀行懷疑首期來源並拒絕批出貸款。

 

2)入息狀況出問題:

傳統銀行會向申請按揭貸款之申請人,仔細審查過往3個月由公司證明的糧單及稅單等資料,如未能提供充份資料,銀行會評定申請人非有固定收入而拒絕申請。但即使申請人能提交相關入息資料,銀行亦會再三查核所申報的收入來源,例如進行公司查冊丶翻查該公司董事及股東背景丶經營業務及強積金供款紀錄等,提防申請人以「空殼公司」偽造入息証明。此外,申請貸款者在提交的入息証明中,若出現短時間內收入不合埋地大幅增加,例如加薪超過一倍,此情況亦會被銀行列為懷疑個案。甚至因而成為貸款不獲審批的原因。

 

3)購入物業是自住嗎?

香港現時非自住物業申請的按揭成數不能超過5成,所以申請人申請高成數貸款時需向銀行聲明物業屬自住用途。如銀行在審批過程中知悉申請人本身已擁有其他物業,銀行便會質疑新購物業的自住性。與此同時,銀行及按保公司亦會就申請人申報的入息資料和按揭物業做比對,如申請人經常於外地工作,而且收入來自非香港註冊公司,這樣按保公司同樣會質疑按揭物業並非自住,繼而拒絕按保。

 

4)環聯信貸評級欠佳:

由環聯資訊公司(TU)所提供的環聯信貸評分報告可檢核個人信貸資料丶信貸額及各類型還款欠款紀錄等。如要於銀行申請按揭貸款,銀行必定會向環聯資訊公司查詢有關申請人之還聯信貸評級。現時環聯信貸評級劃分為AJ級,A級是最優異,J級最差,而評級被降低的原因多為曾有欠債未還丶每月只還信用卡的最低還款額或拖欠卡數等等,所以如在申請按掲貸款前未能保持良好的信貸評級,則會被銀行認為是一個不可信的申請人。另外,金管局亦有定下措施,設定供款只能為入息比率中上限50%,換言之,現在如需交還其他貸款的按揭申請人,每月需交還的貸款款項加上按揭供款不能超過入息的一半,以上往往就是引致申請按揭貸款失敗的原因。

 

5)處於破產期或破產後人士:

承接以上提及的環聯信貸評級,對於破產人士而言,環聯信貸公司不會對處於破產期內人士作信貸評級,而銀行一般都不會向環聯信貸報告中沒有評級之人士提供按揭貸款。縱使破產人士在解除破產令後7年可以申請按揭貸款,亦必需於申請前保持良好消費紀錄並能遂步提升回良好的信貸評級,但此舉並非一朝一夕可做到,需時甚長,即使評級有所提升,曾破產人士亦不能再向曾欠下未繳付債項的銀行提出申請,因為這些銀行永遠都不會再為你批出任何貸款。

幸運地,於本公司申請貸款是保証不用查TU,所以歡迎一眾曾有不良信貸紀錄丶負債過重丶正處於債務重組階段及破產或破產期滿人士申請。為秉承公司宗旨,致力協助所有信貸評級欠佳及銀行拒批貸款申請者,我們會提供貼心服務,度身訂制一個最完善的信貸方案,以最優惠利率及快速批核手續,解決每位申請人急需資金周轉的困難。

TU是什麼?》

經常在申請信用卡或私人貸款時,會聽到TU這是個簡稱,TU其實是指香港唯一提供消費者信貸資料的環聯信貸有限公司,公司內則載有並保存所有財務機構會員所提供的香港消費者信貸紀錄。而環聯信貸評級指由環聯資訊有限公司按照個人的理財及消費習慣,作出過濾及分析,然後計算出一個信貸報告評分,報告中會記錄你所有的信貸帳戶,其中包括信用卡丶借貸及按揭貸款等,信貸評分共分成10級,由最優良的A級至最差劣的J級。每當向銀行申請任何形式貸款,銀行都會向環聯索取個人的信貸評級(俗稱:查TU)以及貸款人相關資料一併比較,一旦發現信貸評級欠佳,會因此不被銀行信任而拒絕批出貸款。

馬上申請

本港持有物業業主如需貸款現金週轉通常都會利用最有價值的物業資產向銀行申請物業加按貸款,不過限制多多金融管理局會監管限制貸款額度丶未補地價居屋自置公屋租置房屋更不得直接抵押物業貸款丶想聯名物業一人可借更加無可能,即使物業適合用以申請銀行貸款手續都像第一次做按揭貸款一樣複雜,同樣要經過銀行審查環聯(TU)個人信貸報告丶查TU查TU評分丶工作証明入息証明等,如想完全解除以上束縛獲取大額業主貸款就應多認識更多市面上不同類型免TU免入息業主私人貸款,挑選最適合個人情況需要的貸款產品做個精明貸款者。往往申請貸款時都應留意貸款機構是否會收取額外收費,包括手續費、估價費、律師費及提早還款罰息等。有部份貸款機構會向全新客戶或網上申請人提供現金回贈,有助減低借貸成本。


物業加按套現

香港急速上升的樓價驅使不少有樓人士加按物業套現換取樓價上女帶來的好處,從中有些業主希望「一間變兩間」加按物業再買樓或者幫仔女首期,又有些業主會加按套現投資或加按套現資金週轉解決財務困難。其實加按即是將已抵押予銀行做物業按揭的物業再次申請按揭貸款獲取額外貸款額套取一筆資金。

由於於物業加按借錢屬有抵押物業貸款,貸款金額會按物業價值而定,所以加按貸款額會伴隨樓價上升而增加,相反亦然。在申請手續方面,因為等同於按揭貸款,手續程序跟首次向銀行申請物業按揭貸款非常相似,兩者手續和要求都是一樣,而過程中亦必要符合金管局按揭貸款要求審批,一般已有樓契的業主申請現契樓加按套現批核時間都要兩星期左右,加按套現批核時間會比私人貸款長,若急需現金資金週轉可能會被擔誤貸款進度。


加按未補地價物業

近年香港政府大力推行資助房屋計劃,協助想上車買樓置業但資金有限難以負擔私樓的朋友,以低於市價及扣除地價價錢購買未補地價居屋丶自置公屋租置房屋及綠置居,不過假如購入以上未補地價公營房屋後想將該物業加按套現資金理論上是不可行,基於免補地價購買房屋需付出交換條件,條件是限制未補地價居屋自置公屋綠置居業主都不能在購入單位5年內轉讓或購入5年後未補地價在自由市場轉讓。除非政府房屋委員會就特殊情況准許獲批重新按揭准許証明就可以向銀行或借貸機構加按套現,但由於房委會政策嚴謹,如申請理由是關於財務問題欠債末還拖卡數走數等原因都不會獲得批准,即使未補地價居屋租置房屋綠置居業主能提供合理原因,房委會都需要較長時間處理及日後加按套現貸款額會受嚴格規限,一般套取貸款金額只能相當於特別狀況所需開支,而加按帶來的利率利息還款期等都要經過審查信貸報告信貸評分還款紀錄入息証明而定。


其實未補地價居屋公屋綠置居業主想借錢週轉,都未必需要先補地價或向房委會申請重新按揭准許証的,可直接向其他免TU免入息財務公司申請無需抵押業主私人貸款,因無需扺押物業只要是有樓業主不論任何類型物業都可免卻花時間花金錢補地價或要經房委會批准的多餘手續,同時不用查信貸報告查TU直接批出不設上限的貸款金額。


聯名物業

貸款要買樓置業申請按揭貸款其中一關就是要通過銀行壓力測試,有時單憑一人力量申請,供款與收入比率未必能獲得通過,這樣很多時都會跟伴侶或家人聯名購買物業令彼此作收入合併一同評估,令批出按揭機會增加。


當成功聯名購入物業後如要放售轉讓或出租聯名物業時,基本上所有文件都要有齊聯名業主雙方簽名作實,所以如果首期或供樓款項皆由二人合力付出,那麼聯名方式共同擁有物業對二人都有保障。下過,假如日後聯名業主其中一方需要向銀行加按聯名物業套現資金週轉,就必需要通過每位業主同意並一同提出申請,否則銀行並不會接納申請。


市面上有不少針對上述情況推出的聯名物業一人可借私人貸款財務公司,專門為遭到銀行拒批貸款聯名物業業主,提供無需所有業主同意無需樓契無需擔心驚動其他業主和家人的情況下,利用簡易手續簡單文件免查TU無懼不良信貸報告信貸評級影響,快速網上借錢免除舊有規限。


何謂業主貸款

老一輩的香港人常言道:「買磚頭最保值」時至今日此話仍未有過時。在一屋難求的香港擁有自己物業單位,不論是未補地價居屋丶唐樓丶村屋任何類型都算是最保值資產。只要擁有物業資產在有資金週轉需要時,都可以透過業主身份借錢無需抵抻物業,市面上為業主而設的業主貸款又稱業主私人貸款或物業貸款,不論持有公屋丶居屋或私人樓只要有樓在手都可以申請業主貸款,部分借貸公司更會特別針對特定類型物業提供特定業主貸款,例如:公屋戶主貸款或居屋業主貸款等,有些財務公司更會為新客戶及申請網上貸款人士提供額外現金回贈優惠間接縮減貸款開支成本。


簡單而言,業主貸款就是供物業業主無抵押私人貸款,不但無需以物業做抵押而且不受金融管理局理局的物業貸款上限限制,可免除金管局按揭貸款要求,令物 業貸款額更接近個人資金需求。最值得留意是業主貸款申請手續簡單可豁免重新遞交入息証明丶審查環聯信貸報告信貸評分丶再評估還款紀錄還款能力或銀行壓力測試等繁複手續。


業主貸款 比較 物業加按套現

在貸款額度方面,按照現時金管局按揭貸款要求,800萬以上物業在未有購買按揭保險情況下不能獲批八成或九成高成數按揭貸款,假如李先生持有價值1000萬的物業,向銀行申請最高六成按揭,即獲600萬按揭貸款,至今尚有400萬未還,那麼及後有意將物業再向銀行申請加按套現的貸款額只有200萬($1000萬x60%-$400萬=$200萬)。這個例子正好証明物業加按套現貸款額度會因應價值及尚欠按揭貸款額影響,故此若物業業主希望利用加按套取一筆指定金額貸款,或者會因貸款規限難以達成目標。此外,亦因貸款額與樓價掛勾,即使現在獲批加按套現,將來樓價下跌時,銀行會因抵押的物業貶值而向加按套現的業主追回之前多借的貸款。但如果業主借錢方式是向免TU免入息証明財務公司申請業主私人貸款,這就無需擔心以上問題,不但可借足心目中貸款金額,不受金管局限制,而且無需抵押物業令貸款額無需跟樓價掛勾,業主借錢後都不用經常提心吊膽。


在貸款利息方面,向銀行申請加按套現利率並非固定不變,一般人選擇的按揭利率跟銀行最優惠利率或銀行同業拆息利率掛勾,令按揭利率浮動並出現波動,假如遇上樓市高峰期,按揭利率也隨之而飆升,這個也是跟業主私人貸款最大分別。財務公司業主私人貸款相對利率更穩定,可避免利率浮動令每月還款難以掌握的問題。


在申請程序及手續方面,因加按套現是將已抵押予銀行按揭貸款的物業,再一次申請按揭套取一筆資金,假如最初買樓申請按揭貸款的銀行與申請加按套現的並非同一銀行,這樣要加按物業套現的手續會變得相當繁複,繁複程度等同於重新申請按揭貸款,重新遞交入息資料查TU再一次經歴銀行壓力測試重簽按揭契約等,需時較長。比較財務公司業主貸款會更省時審批,節省查TU壓力測試等程序,而且免入息証明免重新簽訂按揭契約現金更快到手。